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html模版 "碧桂園森林城市"是個坑?揭秘"新加坡旁"的是與非 自上世紀90年代末,國傢取消 福利分房 政策,住房開始走向市場,在近20年的發展過程中,城市的急劇膨脹、地王不斷刷新、大盤層出不窮,在政策虛虛實實的調整過程中,房價一路飆升。對於百姓,喜笑怒皆有;對於開發商,成就瞭自中國改革開放以來半數以上的富豪級階層,在掘取巨大財富的同時,也創造瞭一地不亞於娛樂圈的話題和狗血新聞。
伴隨著市場的成長,起初的暴利時代已近結束,而一些實力型的上市地產公司中,又開啟瞭一輪更為驚詫的造城運動。大連萬達集團投資500億元的青島影視城;卓達於集團於山東威海投資600億元的新城市運營體;恒大集團於海南投資1600億元的海花島項目;新加坡旁的碧桂園投資更是將達6000億元。這些超級新城將如何運作,造城運動是否會有新市場需求存在,產品是否得到瞭消費者的真正認可,它未來的結局是新城、名城,還是鬼城?本報以行業觀察的眼光,本著對消費者負責的態度,將以暗訪、采訪、體驗式觀察等多角度,梳理各種信息,開展全方位地產造城時代的新觀察。
熬過一個難耐的暑季,2016年處暑的第一個早晨,打開手機,微信朋友圈裡發現一條號稱 重磅 的信息。作者在他的 私人財富管理圈 公眾號上發表瞭題為《揭開 碧桂園 森林城市 ,一個隻套中國人的坑?》文章。
森林城市 新加坡旁 ?
文章作者稱,在騰訊新聞及CCTV-5看瞭碧桂園的廣告,越看越氣氛,忍不住站出來說些意見。
首先,廣告都強調一點 新加坡旁 !你說它錯,它真的在新加坡的旁邊,但是它坐落在馬來西亞的新山市。馬來西亞與新加坡是完完全全不同的兩個國傢!這個廣告詞巧妙的用地理位置偷換瞭生存環境的概念。讓大傢滿腦子想的都是新加坡的樣子。實際根本不是一回事兒。
作者稱,這個項目當初也不是沒有在新加坡和馬來西亞打過廣告,可是完全賣不動。廣告說的這般好,那般好,多麼牛的建築和綠化 可是, 為什麼生活在新加坡的人沒有人願意買,而生活在新山的馬來西亞人也沒有人願意賣?對於新加坡人來講,如果在那裡買房子,就意味著每天要往返新加坡與馬來西亞之間,要過四次海關!提起過關,那簡單就是惡夢!當年因為工作的關系,作者一個月至少去馬來西亞新山2次。平均過關,沒有低於一個小時的。有的時候,兩三個小時才能過關。你不但要在兩個海關大廳排隊過關,兩個海關中間,你還要排隊等公車!在這個隻有夏天的地方,你在戶外等上一個小時試試 所以,對於有錢人來說,寧願花高價在新加坡買公寓。沒錢人呢,更不會買碧桂園。新加坡有很好的組屋制度,碧桂園的價格比新加坡組屋的價格絲豪沒有優勢可言。對於馬來西亞人來講,也不會買碧桂園。因為以碧桂園的價格,可以在馬來西亞新山買到比它好的房子。
文章作者認為: 森林城市項目從立項之初,便隻有一個目標 遠在萬裡之外的祖國同胞!
是405公頃而不是1600公頃?在位於山東省濟南市明湖路碧桂園城市森林展示廳,一位葛姓銷售人員介紹說,這是一個開發面積達20平方公裡的新城。而來自於知情人士的消息則說,新加坡聯合早報在2015年1月6日就刊登新聞,根據《馬來西亞內幕者》報道,柔佛州環境局已口頭通知碧桂園的合資公司 碧桂園太平景私人有限公司 ,該公司在新馬第二通道丹絨古邦海域的填海工程發展不超過405公頃的地段。也就是說 森林城市 將減少四分之三的面積,從原先碧桂園官方公佈的1600公頃,減少到不超過405公頃。很多沙盤中、廣告中看到的建築,也隻能存在沙盤和廣告中瞭。碧桂園的 大城 變為瞭 小區 。
新加坡與馬來西亞,兩個完全不同的國傢概念。該項目位於馬來西亞的開發區,且馬方政府持有碧桂園40%的股份,新加坡與馬來西亞是兩個完全不同的國傢概念,兩個完全不同的經濟區域。
看瞭以上似乎很有道理的分析,人們不僅要問,碧桂園是國內超級有影響力的地產公司,為什麼要冒這樣大的危險去開發一個有爭議海外項目? 起底碧桂園公司
碧桂園靠建築起傢,後入地產開發,上世紀90年代初,公司創始人楊國強先生涉足房地產,創造瞭不少讓同行側目的地產開發案例。在後來的發展中,碧桂園公司打造出的中國內地女首富的新聞也讓人記憶猶新。這麼一個有品牌影響力的地產公司,真的會 坑國坑民 ?
資料顯示,位於中國廣東順德,創建於1992年,正好趕上中國內地房地產發展超級 黃金十年 的碧桂園公司,至2007年,在香港聯交所主板上市;同年9月,成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成分股、恒生綜合指數及恒生中國內地綜合指數成分股。截至2012年6月30日,集團已經擁有超200個項目。這個中國內地別墅項目開發中的大哥大,時勢給予瞭他一個向首批富人消費者手中掘金的機會。
1994年,成功引進北京景山學校,開創瞭 名盤+名校 的發展模式,成為中國 教育地產 的締造者。
2002年,推出 白領也可以住別墅 的營銷理念,碧桂園鳳凰城(廣州)開盤,掀起瞭別墅搶購的風潮,當天熱銷7.5億元,創造當時中國房地產界銷售神話。
2003年,白金 五星級酒店 廣州鳳凰城酒店開業,成功構建瞭 碧桂園傢園模式 和 五星級的傢 的生活方式。
2005年,首次提出 4+3 度假生活模式,集休閑、旅遊、度假、居住多種功能於一體,碧桂園假日半島開盤。
2011年,碧桂園首個濱海度假項目十裡銀灘盛大開盤
在碧桂園的公司業績展示中,有一長串的輝煌業績,但到2013年後,再無續文。對此,行內人士表示,國傢早在2012年推出2個重要文件,分別是《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》(2012年本),2個文件並於當年頒佈實施,別墅用地被列入禁止用地目錄,也就是說,具有強大開發力的碧桂園公司斷瞭供地的渠道,不得不開始進入轉型通道。
關於 新加坡旁
一個企業,總是深深地烙記著創始者的風格和印跡,碧桂園起始於別墅開發,善於操作大盤及郊區項目,他的情結總也是離不開長袖善舞之調。董事局主席楊國強先生稱,15年前,看到城市中心的房子越來越貴,我就有一個夢想,希望找到這樣一個地方:有快速路與城市連接,20多分鐘就可以到達市中心,風景優美,空氣又好,建造一個配套齊全、自成體系的大社區,房價遠低於市中心,讓每個人都能在這裡享受幸福生活。
由此, 新加坡旁 的出現,一點也不奇怪,這個藍圖在董事局主席楊國強先生的腦子裡早已經有規劃。
來自於碧桂園公司的項目介紹是這樣說的,森林城市規模有半個澳門大小,計劃引入八大產業,打造可容納幾十萬人口的智慧高強度運動內衣推薦生態城。相當於國內二三線城市,房價1.18萬-1.28萬元/平方米之間。
在碧桂園森林城市山東濟南展示廳一套30層,105 107平方米的公寓,銷售人員給出的報價是296萬元人民幣,就算是折後也是近260萬元,而且是碟式規劃,很難找到一個正向南北的戶型,而且是8戶一層,更有19戶一層的30至40平方米的小戶型公寓。
在銷售中心外,一位劉姓看房者稱, 從價格到戶型,我是真真的不稱心,廣告上說的一萬多,這不成2萬多瞭嗎?再說,這戶型,怎麼長期住啊?我完全是讓廣告忽悠來的,這事兒不大靠譜兒。
在瞭解項目的教育配套時,銷售人員稱,教育設施2018年以後才能啟用,並推薦瞭離項目不遠的馬來西亞學校和新加坡的學校。而碧桂園規劃設計的是 與美國知名大學預科學校Shattuck-St.Mary sSchool簽署MOU戰略合作協議。計劃引入英國等國傢的國際學校,並攜手特區政府引進國際科研中心 。
6000億,錢從哪兒來?
新加坡旁,6000億元的造城運動。在國內銀行收緊房地產投資貸的大背景下,依靠銀行和購房者先期付款玩法的地產資金遊戲,在政策緊縮和消費理性的情形中,碧桂園公司果真有如此雄厚實力,還是有更加新穎的玩法?
2013年初,網上能見到碧桂園公司第一筆融資發債信息,公告稱,票面額度為7.5億美元,價格息率為7.50%。
2013年3月19日碧桂園公佈2012年報。報告期內,碧桂園集團共實現合同銷售金額約人民幣476億元。總收入及毛利分別約為人民幣418.9億元及153.5億元,同比分別增長約20.6%及27.9%。
公開資料顯示,碧桂園公司在2013年後,產品轉型之際2項大的資金收益,推算應為 新加坡旁 項目的啟動資金,總算下來也不過600億元,相較於6000億的項目投資,那不是一般的差距。
按照常識,銷售回款是開發商的命根子,那麼這條銷售命脈又是如何?碧桂園公司為瞭森林城市,分別在央視及各地方媒體投放瞭海量 新加坡旁 的廣告,在全國建立瞭34個銷售展示廳,下一步還將在全球展開銷售。面對鋪天蓋地的廣告轟炸,消費者如何甄別、選擇、看待 新加坡旁 的城市森林?
第三隻眼裡的 森林城市
在銷售展廳,一名銷售人員表示,森林城市首期開盤已經銷售8000多套,有100多億的銷售回款。 我們的責任就是希望在中國的城市化的前提下,提供更多物美價廉的房子給老百姓。 這是碧桂園公司楊國強的話,是他為碧桂園公司設計的社會責任的承諾。他曾稱,碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法,一方面通過不斷豐富附加值來提升產品的居住價值,另一方面通過在建設過程中規模化、系統化、標準化的探索與實踐,最大程度的讓利於消費者,回報於社會,讓更多人實現五星級的居住夢想。
關於責任,關於居住夢想,民眾是如何看待 新加坡旁 , 森林城市 是一個什麼夢想?
在加拿大留學多年,現已入加籍的李先生,在今夏回國探親,聊到這個話題時說, 森林城市稍上點檔次的公寓就得500萬,在加國完全可以購置相當不錯的大別墅瞭,再說這樣一個填海造起來的區域,就是長成棵大樹,也敵不過一場臺風的光臨。
將先生是一位在馬來西亞參與同類項目銷售的職業經理人,他稱, 森林城市位於馬來西亞的新山市,是馬來西亞柔佛州的首府,是一座非常重要的工業,運輸與商業城市。它的大型企業包括電子、資源和石油化學的精煉廠和造船工業,新山市雖靠近新加坡,但並不發達。相較於新山市其他房地產項目,森林城市的房價屬於最高的一類,約2至2.5萬元人民幣,而這個城市普通地段的房價約是8000至1.1萬元人民幣,富力地產在新山的公主灣項目約是1.2至1.7元萬人民幣,碧桂園先期在新山開發的金海灣最終也不過是1.7萬左右。
從幾個新山房地產項目所處的地理位置比較,森林城市的位置並不是最優越的。新加坡與新山市之間有兩個海關關口,一南一北。富力的公主灣項目就建在北邊的關口旁,處於新山市中心區,位置非常好。而森林城市卻在新山比較荒涼的地區,雖說挨著新山市南邊的海關關口,因為是人工島,需要先到馬來大陸,再從自建的橋上到達森林城市。目前,新加坡政府已經批準在森林城市設置第三個關口,據銷售人員講,該關口現已啟用,但通關效率如何,銷售人員則是含糊其辭。
森林城市鄰近新山蒲萊河東出口的丹戎帕拉帕斯港,這是馬來西亞的大型集裝箱港口,森林城市人工島的對岸則是新山市待開發的荒地,而與森林城市隔海相望的,則是新加坡西部最大的大士工業區,大多是發電廠、石油化工、機械制造、食品加工等企業。從衛星地圖上可以看出,該工業區內密密麻麻的盡是大型廠房,綠化相對較少。設想一下,站在森林城市的高樓裡四處眺望,你一定不會見到一點新加坡綠景的影子,往來頻繁的集裝箱貨輪和灰頭土臉的工業廠房是你視野的伴侶。
對於海外置業,多數的購房者沒有經驗,在位於北京樂橙中心森林城市展廳,看完沙盤和銷售人員介紹後的吳先生不無擔憂地說, 開發商在國內,房子在國外,房子打的是新加坡的廣告,如果將來有糾紛,按照哪一國的法律來解決?
為此,專業從事地產法律服務的楊律師說, 對於森林城市的準業主們來說,一旦和碧桂園出現糾紛,要向誰投訴呢?新加坡政府肯定不管,因為森林城市與新加坡沒有半點關系,新加坡充其量是在森林城市的廣告中當瞭回冤大頭;祖國大陸恐怕也難介入,因為你買的是馬來西亞的房子;馬來西亞政府也可能推脫,因為森林城市的開發商是中國公司。況且,對於大部分中國內地的準業主們來說,其思維方式已經中國化,國內老百姓與開發商出現大的糾紛,多從采用拉橫幅、集體上訪等手段,強迫政府出面幹預,因為開發商的強勢,消費者根本無法與其對抗。海外置業,像森林城市這種房子,國人對馬來西亞當地的法律法規不熟,極易出現各種法律問題或糾紛,那時,恐怕在國內使用的方式就不管用瞭。建議森林城市的準業主們,盡快熟悉馬來西亞的法律法規,以備不時之需,或者三思而後行。
持有碧桂園公司股票多年的市民王先生稱, 我一直認為碧桂園公司是一個優秀的公司,但自今年 新加坡旁 聲勢浩大的銷售以來,從朋友和網上得到的各種說法,很為他的未來擔心,也是為我的股票擔心啊。
面對洶湧的廣告宣傳和如潮般是是非非的評說,我們相信,碧桂園公司是一傢負責任的開發商,是一個優秀的公司,會勇敢地直面問題,會妥善處置好問題,對此,我們將繼續關註。 (部分內容轉自相關媒體)
原標題:"碧桂園森林城市"是個坑?揭秘"新加坡旁"的是與非
值班主任:顏甲
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資料顯示,位於中國廣東順德,創建於1992年,正好趕上中國內地房地產發展超級 黃金十年 的碧桂園公司,至2007年,在香港聯交所主板上市;同年9月,成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成分股、恒生綜合指數及恒生中國內地綜合指數成分股。截至2012年6月30日,集團已經擁有超200個項目。這個中國內地別墅項目開發中的大哥大,時勢給予瞭他一個向首批富人消費者手中掘金的機會。
1994年,成功引進北京景山學校,開創瞭 名盤+名校 的發展模式,成為中國 教育地產 的締造者。
2002年,推出 白領也可以住別墅 的營銷理念,碧桂園鳳凰城(廣州)開盤,掀起瞭別墅搶購的風潮,當天熱銷7.5億元,創造當時中國房地產界銷售神話。
2003年,白金 五星級酒店 廣州鳳凰城酒店開業,成功構建瞭 碧桂園傢園模式 和 五星級的傢 的生活方式。
2005年,首次提出 4+3 度假生活模式,集休閑、旅遊、度假、居住多種功能於一體,碧桂園假日半島開盤。
2011年,碧桂園首個濱海度假項目十裡銀灘盛大開盤
在碧桂園的公司業績展示中,有一長串的輝煌業績,但到2013年後,再無續文。對此,行內人士表示,國傢早在2012年推出2個重要文件,分別是《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》(2012年本),2個文件並於當年頒佈實施,別墅用地被列入禁止用地目錄,也就是說,具有強大開發力的碧桂園公司斷瞭供地的渠道,不得不開始進入轉型通道。
關於 新加坡旁
一個企業,總是深深地烙記著創始者的風格和印跡,碧桂園起始於別墅開發,善於操作大盤及郊區項目,他的情結總也是離不開長袖善舞之調。董事局主席楊國強先生稱,15年前,看到城市中心的房子越來越貴,我就有一個夢想,希望找到這樣一個地方:有快速路與城市連接,20多分鐘就可以到達市中心,風景優美,空氣又好,建造一個配套齊全、自成體系的大社區,房價遠低於市中心,讓每個人都能在這裡享受幸福生活。
由此, 新加坡旁 的出現,一點也不奇怪,這個藍圖在董事局主席楊國強先生的腦子裡早已經有規劃。
來自於碧桂園公司的項目介紹是這樣說的,森林城市規模有半個澳門大小,計劃引入八大產業,打造可容納幾十萬人口的智慧高強度運動內衣推薦生態城。相當於國內二三線城市,房價1.18萬-1.28萬元/平方米之間。
在碧桂園森林城市山東濟南展示廳一套30層,105 107平方米的公寓,銷售人員給出的報價是296萬元人民幣,就算是折後也是近260萬元,而且是碟式規劃,很難找到一個正向南北的戶型,而且是8戶一層,更有19戶一層的30至40平方米的小戶型公寓。
在銷售中心外,一位劉姓看房者稱, 從價格到戶型,我是真真的不稱心,廣告上說的一萬多,這不成2萬多瞭嗎?再說,這戶型,怎麼長期住啊?我完全是讓廣告忽悠來的,這事兒不大靠譜兒。
在瞭解項目的教育配套時,銷售人員稱,教育設施2018年以後才能啟用,並推薦瞭離項目不遠的馬來西亞學校和新加坡的學校。而碧桂園規劃設計的是 與美國知名大學預科學校Shattuck-St.Mary sSchool簽署MOU戰略合作協議。計劃引入英國等國傢的國際學校,並攜手特區政府引進國際科研中心 。
6000億,錢從哪兒來?
新加坡旁,6000億元的造城運動。在國內銀行收緊房地產投資貸的大背景下,依靠銀行和購房者先期付款玩法的地產資金遊戲,在政策緊縮和消費理性的情形中,碧桂園公司果真有如此雄厚實力,還是有更加新穎的玩法?
2013年初,網上能見到碧桂園公司第一筆融資發債信息,公告稱,票面額度為7.5億美元,價格息率為7.50%。
2013年3月19日碧桂園公佈2012年報。報告期內,碧桂園集團共實現合同銷售金額約人民幣476億元。總收入及毛利分別約為人民幣418.9億元及153.5億元,同比分別增長約20.6%及27.9%。
公開資料顯示,碧桂園公司在2013年後,產品轉型之際2項大的資金收益,推算應為 新加坡旁 項目的啟動資金,總算下來也不過600億元,相較於6000億的項目投資,那不是一般的差距。
按照常識,銷售回款是開發商的命根子,那麼這條銷售命脈又是如何?碧桂園公司為瞭森林城市,分別在央視及各地方媒體投放瞭海量 新加坡旁 的廣告,在全國建立瞭34個銷售展示廳,下一步還將在全球展開銷售。面對鋪天蓋地的廣告轟炸,消費者如何甄別、選擇、看待 新加坡旁 的城市森林?
第三隻眼裡的 森林城市
在銷售展廳,一名銷售人員表示,森林城市首期開盤已經銷售8000多套,有100多億的銷售回款。 我們的責任就是希望在中國的城市化的前提下,提供更多物美價廉的房子給老百姓。 這是碧桂園公司楊國強的話,是他為碧桂園公司設計的社會責任的承諾。他曾稱,碧桂園合理定價的價格策略不是簡單的減法,一方面通過不斷豐富附加值來提升產品的居住價值,另一方面通過在建設過程中規模化、系統化、標準化的探索與實踐,最大程度的讓利於消費者,回報於社會,讓更多人實現五星級的居住夢想。
關於責任,關於居住夢想,民眾是如何看待 新加坡旁 , 森林城市 是一個什麼夢想?
在加拿大留學多年,現已入加籍的李先生,在今夏回國探親,聊到這個話題時說, 森林城市稍上點檔次的公寓就得500萬,在加國完全可以購置相當不錯的大別墅瞭,再說這樣一個填海造起來的區域,就是長成棵大樹,也敵不過一場臺風的光臨。
將先生是一位在馬來西亞參與同類項目銷售的職業經理人,他稱, 森林城市位於馬來西亞的新山市,是馬來西亞柔佛州的首府,是一座非常重要的工業,運輸與商業城市。它的大型企業包括電子、資源和石油化學的精煉廠和造船工業,新山市雖靠近新加坡,但並不發達。相較於新山市其他房地產項目,森林城市的房價屬於最高的一類,約2至2.5萬元人民幣,而這個城市普通地段的房價約是8000至1.1萬元人民幣,富力地產在新山的公主灣項目約是1.2至1.7元萬人民幣,碧桂園先期在新山開發的金海灣最終也不過是1.7萬左右。
從幾個新山房地產項目所處的地理位置比較,森林城市的位置並不是最優越的。新加坡與新山市之間有兩個海關關口,一南一北。富力的公主灣項目就建在北邊的關口旁,處於新山市中心區,位置非常好。而森林城市卻在新山比較荒涼的地區,雖說挨著新山市南邊的海關關口,因為是人工島,需要先到馬來大陸,再從自建的橋上到達森林城市。目前,新加坡政府已經批準在森林城市設置第三個關口,據銷售人員講,該關口現已啟用,但通關效率如何,銷售人員則是含糊其辭。
森林城市鄰近新山蒲萊河東出口的丹戎帕拉帕斯港,這是馬來西亞的大型集裝箱港口,森林城市人工島的對岸則是新山市待開發的荒地,而與森林城市隔海相望的,則是新加坡西部最大的大士工業區,大多是發電廠、石油化工、機械制造、食品加工等企業。從衛星地圖上可以看出,該工業區內密密麻麻的盡是大型廠房,綠化相對較少。設想一下,站在森林城市的高樓裡四處眺望,你一定不會見到一點新加坡綠景的影子,往來頻繁的集裝箱貨輪和灰頭土臉的工業廠房是你視野的伴侶。
對於海外置業,多數的購房者沒有經驗,在位於北京樂橙中心森林城市展廳,看完沙盤和銷售人員介紹後的吳先生不無擔憂地說, 開發商在國內,房子在國外,房子打的是新加坡的廣告,如果將來有糾紛,按照哪一國的法律來解決?
為此,專業從事地產法律服務的楊律師說, 對於森林城市的準業主們來說,一旦和碧桂園出現糾紛,要向誰投訴呢?新加坡政府肯定不管,因為森林城市與新加坡沒有半點關系,新加坡充其量是在森林城市的廣告中當瞭回冤大頭;祖國大陸恐怕也難介入,因為你買的是馬來西亞的房子;馬來西亞政府也可能推脫,因為森林城市的開發商是中國公司。況且,對於大部分中國內地的準業主們來說,其思維方式已經中國化,國內老百姓與開發商出現大的糾紛,多從采用拉橫幅、集體上訪等手段,強迫政府出面幹預,因為開發商的強勢,消費者根本無法與其對抗。海外置業,像森林城市這種房子,國人對馬來西亞當地的法律法規不熟,極易出現各種法律問題或糾紛,那時,恐怕在國內使用的方式就不管用瞭。建議森林城市的準業主們,盡快熟悉馬來西亞的法律法規,以備不時之需,或者三思而後行。
持有碧桂園公司股票多年的市民王先生稱, 我一直認為碧桂園公司是一個優秀的公司,但自今年 新加坡旁 聲勢浩大的銷售以來,從朋友和網上得到的各種說法,很為他的未來擔心,也是為我的股票擔心啊。
面對洶湧的廣告宣傳和如潮般是是非非的評說,我們相信,碧桂園公司是一傢負責任的開發商,是一個優秀的公司,會勇敢地直面問題,會妥善處置好問題,對此,我們將繼續關註。 (部分內容轉自相關媒體)
原標題:"碧桂園森林城市"是個坑?揭秘"新加坡旁"的是與非
值班主任:顏甲
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